리얼티인컴(RealtyIncome, 티커명 O)은 미국의 대표적인 리테일 분야 REITS이며 한국인들에게 특히 인기있는 종목 중 하나이다.
REITS란 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산투자신탁 또는 부동산투자회사를 의미하며 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산관련 자본에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사를 뜻한다.
REITS는 투자부동산의 용도에 따라 다음과 같이 분류된다.
- Gaming REITS (카지노, 엔터테인먼트 등)
- Office REITS (일반사무용 오피스)
- Industrial REITS (물류창고 등)
- Retail REITS (대형쇼핑몰, 아울렛, 식료품점 등)
- Lodging/Resort REITS (호텔, 리조트 등)
- Residential REITS (주거용 부동산)
- Health Care REITS (병원, 요양원 등)
- Self-Storage REITS (대여형 창고 등)
- Infrastructure REITS (이동통신타워, 에너지수송관 등)
- Data Center REITS (데이터센터)
섹터가 다양한 만큼 미국에는 많은 종류의 REITS가 상장되어 있다.
이중 리얼티인컴은 Retail REITS로 분류되며 시가총액 기준 리얼티인컴보다 규모가 훨씬 큰 것도 많이 있고 (AMT,CCI등) , 작은 것들도 많이 존재한다. 같은 Retatil REITS 카테고리 내에서 리얼티인컴과 시가총액과 배당규모가 비슷한 REITS로는 Simon Property Group(SPG)등이 있다.
2023년 10월 기준 SPG의 시총은 $40.07B로 리얼티인컴($35.95B)보다 크고, 배당율이나 연간 주가상승율이 더 좋은데도 불구하고 리얼티인컴이 국내 투자자에게 유독 인기가 많은 이유는 아무래도 미국주식투자가 활발해지기 시작하던 시기에 많은 책자나 인플루언서 등을 통해서 안정적인 월배당 종목으로 많이 소개가 되어서 그런것이 아닌가 싶다.
위 표에서 보이듯이 최근 1년간 국내투자자의 외국주식 순매수 종목 상위 10개 중에서 당당히 9위를 차지하고 있으며 이는 11위를 차지한 Tesla보다도 높은 순위이다. 리얼티인컴의 기본적인 (배당)정보는 다음과 같다.
| 상장일자 | 1997년3월25일 | |
| 거래시장 | NYSE | |
| 시가총액 | $35.95B (약 47조 8천억원) | |
| 배당율(연간 추정치) | 6.07% | |
| 배당주기 | 월별(monthly) | |
| 배당락일 | 매월 마지막 영업일 | |
이렇게 한국인들에게 많은 사랑을 받는 종목임에도 불구하고, 코로나와 금리인상 등 최근 3년간은 REITS 종목에는 큰 악재가 출몰하여 장기투자하고 있는 분(본인포함)들의 수익율은 저조할 것으로 추측된다.
아래 그림은 코로나 발발시점인 2020년 1월부터 2023년 10월 현재까지 Realty Income과 경쟁사인 Simon Property Group의 주가흐름을 비교한 차트이다.
초록색이 SPG이고 파란색이 리얼티인컴의 그래프이다.
두 종목 모두 코로나 발발 당시 주가가 수직낙하 하였다가 금리인하과 코로나 봉쇄정책이 풀리면서 천천히 주가를 회복하여 올라갔지만, 금리인상 시기에 다시 한 번 주가가 무너지는 흐름을 보여주고 있다.
Retail REITS는 특히 코로나 시대에 많은 타격을 입었고, 금리가 인상되면 돈을 빌려 부동산을 매입하는 REITS입장에서 조달 비용이 증가하여 이익이 감소하고 또한 높아진 금리대비 리츠 배당율이 매력도가 떨어지기 때문에 주가는 일반적으로 하락하게 된다. 개인적으로도 리얼티인컴을 코로나 이전부터 수년째 보유중이지만 현재 수익률은 -20%가 넘어가고 있다. 그간 받아온 배당금을 계산하면 손익분기점 언저리쯤 될 듯 하다.
하지만, 금리인상도 종착역에 가까워졌고, 코로나와 같은 대형팬데믹 출현의 가능성을 낮게 본다면 오히려 지금이 REITS투자에 적기라는 의견도 많이 올라오고 있는 상황이다.
리얼티인컴 같은 경우에도 리테일 영역에 주로 집중하고 있기는 하지만, 엔터테인먼트나 물류센터 영역으로 포트폴리오 다각화를 진행중이다.
리얼티인컴은 현재 1300이상의 클라이언트에게 13000개 이상의 부동산을 임대중이고, 점유율은 99% (공실율 1%)일 정도로 안정적인 사업을 운영하고 있다. 지난 25년간 꾸준히 배당금을 늘려왔으며 지난 5년간 배당성장율도 3.7%이다.
2023년의 성과도 현재까지 훌륭하고 앞으로도 좋은 성과가 기대되는 만큼 주가가 많이 낮아진 지금(2023년 10월) 시점이 투자적기라는 판단에 어느정도 공감한다.
매수추천은 아니지만 안정적인 인컴투자자라면 REITS에 관심을 가져볼 만한 시기라 생각한다.
(이 글은 개인적인 견해이므로 투자에 참고만 하시기 바랍니다.)
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